欧洲仓空置率降到 3% 租金同比涨超 35% 本地仓从加分项变成入场券

核心要点

• 速卖通欧盟本地成交占比 63%，波兰西班牙超 70%
• 官方仓单量环比 618 大促涨 9 倍，次日达覆盖 23 地区
• 荷兰德国波兰空置率并非 3%，一线机构口径为 6% 上下
• 欧盟每类商品加 3 欧关税加 2 欧手续费，单件多 5 至 8 欧
• 波兰上半年中国平台扩仓超 40 万平，空置率降到 6.3%

欧洲仓这轮紧张是真的，但流传最广的那组数字需要修正。

据钛媒体 Edge AI Daily 11 月 5 日早报，2026 年二季度荷兰、德国、波兰的物流仓库空置率降至约 3% 历史低位，租金同比涨超 35%。但拿工业地产机构的一手报告对照，两个数字都站不住。

第一太平戴维斯《European Logistics Spotlight – Q2 2026》的数据是：截至 2026 年二季度末，EMEA 加权空置率降至 6.7%，各地差异极大，都柏林 2.8%、伦敦与东南 9.0%、马德里 9.0%、布达佩斯 14.8%。同报告租金指数同比只涨 0.6%，环比还跌 0.3%。

高力国际《EMEA Industrial & Logistics Hubs Snapshot H1 2026》的口径是：区域空置率连续第五个季度稳定在 5.8%，优质物流租金同比涨 3.6%。两个数字都比”3% 空置率、35% 租金涨幅”温和。

正确的说法是：优质仓资源在紧，不是整个市场空置率跌到 3%；租金在涨，但涨幅只有几个百分点。

稀缺的是特定枢纽，不是整个市场

拆开看更清楚。真正紧的是核心枢纽和优质等级。按第一太平戴维斯的数据，都柏林空置率 2.8%，是可选项最紧的市场。高力国际西班牙 2026 年三季度的报告则给出更低的数字：巴塞罗那 1.7%，瓦伦西亚 4.2%，马德里 7.7%。FTI 咨询引用的口径里，慕尼黑空置率约 1.1%，德国整体一季度 3.6%，结构性偏紧。荷兰整体 6.3%，第一太平戴维斯荷兰物流趋势报告 2026 说这是新增供应交付带来的上升，不是需求塌方。

租金分化更明显。第一太平戴维斯 EMEA 租金指数里，法兰克福同比涨 7.3%、慕尼黑涨 7.1%、都柏林涨 7.4%、巴塞罗那涨 5.7%、马德里涨 5.4%。按高力国际西班牙报告，巴塞罗那优质租金每平方米每月 9.7 欧元，高于马德里 7.5 欧元。

更值得注意的数字来自仲量联行：2026 年上半年波兰电商仓储需求约 75 万平方米，其中超过 40 万平方米来自扩仓的中国电商平台。新签租约加扩租占波兰租赁市场全部活动的 60%。波兰现代仓储空置率从 3 月底 7.1% 降到 6 月底 6.3%。

按仲量联行，去化缓冲期已从 8.5 个月压到约 7 个月，弗罗茨瓦夫只剩约 5 个月。同报告也写着，上半年租金水平保持稳定，郊区物流园报价每平方米每月 3.50 至 6 欧元，城市仓库最高 8 欧元。重要提醒：资源在紧，但租金还没全面开涨。

需求端为什么突然变陡

推动力是政策，不是平台补贴。

欧盟 2026 年 7 月 1 日起取消 150 欧元以下包裹的关税豁免，改按税则子目每件征收 3 欧元固定关税，机制见 欧盟 150 欧元免税取消。这是过渡措施，执行到 2028 年 7 月 1 日，届时改按正常税则从价征收。

11 月 1 日起再叠一层欧盟处理费，每类商品 2 欧元，不设货值门槛，属长期安排。按类别算，不按件数：装 10 件同类 T 恤缴 2 欧元；同时装两顶帽子和 10 件 T 恤分属两类，缴 4 欧元。

对不超过 150 欧元的包裹，两项费用合计 5 欧元，装两个类别就是 10 欧元。欧盟委员会数据显示，2025 年约 58 亿件低价值商品进入欧盟，其中约 93% 来自中国。低价值商品约占欧盟进口数量的 97.9%，但只占进口总额 2.1%，平均每件约 8.82 欧元。

这就是”9.9 欧元包邮”打不动的原因。单件多 5 至 8 欧元额外成本，足以吃掉低客单利润。

具体到平台，速卖通海外双 11 首日数据（2026 年 11 月 4 日公布）显示，欧盟市场本地成交占比达 63%，波兰和西班牙突破 70%，本地官方仓单量环比 618 涨 9 倍。西班牙、法国、波兰 3 国 23 个地区上线次日达。详见 速卖通海外双 11 战报。

波兰海关的数据更直接。2026 年 7 月电商商品海关申报量 211.4 万件，比 6 月的 423.9 万件腰斩 50.1%。小包直邮这条路已经不是量的问题。

三个平台在抢同一批仓

动作趋同是这一年的主线。

SHEIN 在波兰弗罗茨瓦夫附近启用总面积 74 万平方米的多个超大型仓库做履约，覆盖欧洲超 1 亿终端消费者，并向第三方卖家开放物流服务。本地履约对时效的拉动，见 TikTok Shop 欧盟本地履约。Temu 在波兰与波兰邮政、DHL 合作推 Local-to-Local，目标是 80% 的欧洲订单本地履约。速卖通在西班牙、法国、波兰的订单已有超过 50% 从欧洲本地仓发货，官方仓目前免仓租。

亚马逊的数字是行业基准线：其欧盟销售商品中约 97% 通过欧盟境内仓库履约。

我的判断是，本地仓正从加分项变成入场券，但原因不是租金暴涨，而是两笔账同时变了：直邮那 5 至 8 欧元的固定成本，以及时效本身。亚马逊 97% 的履约比例说明成熟卖家早把仓放在欧盟境内，现在的问题是仓不够、好的仓更难找。

卖家现在该做什么

先分清区位。成本优先先看波兰，适合大批量储备；面向西欧高时效订单看杜伊斯堡-鹿特丹走廊；英国业务要单独规划本地仓，库存不能与欧盟互通。

其次是优先租赁现成仓库。自建周期长，匹配不上旺季备货节奏。中型卖家不建议上重资产自建，选仓重点看硬件、操作能力、尾程资源、旺季吞吐上限，不要只比租金单价。

第三，本地仓不等于完全规避关税。货入仓时依然要完成合规清关缴税，本地仓优化的是履约时效和末端成本。

成本结构要算全。仓租只是一部分，操作费、库存管理费、尾程运费都要算，旺季附加费见 海外仓附加费上涨。

参考文章

• 《Edge AI Daily 早报（11月5日）》｜钛媒体｜https://www.tmtpost.com/8194179.html
• 《European Logistics Spotlight – Q2 2026》｜第一太平戴维斯 Savills｜https://www.savills.com/research_articles/254204/393819-0
• 《Industrial and logistics leasing activity is around 30% lower in 2026 following a record 2025, while remaining above pre-pandemic levels》｜Komunik（引 Colliers EMEA 数据）｜https://komunik.eu/industrial-and-logistics-leasing-activity-is-around-30-lower-in-2026-following-a-record-2025-while-remaining-above-pre-pandemic-levels
• 《Mercado logístico en España y Portugal: récord de ocupación y estabilidad en las rentas durante 2026》｜CBRE｜https://www.cbre.es/insights/reports/mercado-logistico-en-iberia-record-de-ocupacion-y-estabilidad-en-las-rentas-durante-2026
• 《欧洲小包税影响：Temu销量下滑50%，本地仓需求激增》｜卖家之家｜https://m.mjzj.com/article/detail/fwb8k8ax3gn4
• 《欧盟对跨境小包裹加收2欧元手续费》｜网易财经｜https://www.163.com/dy/article/LATLIS8L05568W0A.html
• 《海外双11，速卖通欧盟本地成交占比突破60%》｜腾讯新闻｜https://news.qq.com/rain/a/20261104A07K0H00
• 《法媒：欧洲对小包裹加税，希音调整物流模式应对冲击》｜欧洲时报｜https://www.oushinet.com/static/content/europe/other/2026-09-03/1545143973834793285.html

FAQ

空置率到底跌到多少了

看口径。EMEA 整体是第一太平戴维斯 6.7%、高力国际 5.8%，都在 6% 上下；德国 3.6%、荷兰 6.3%、波兰 6.3%。流传的”荷兰德国波兰 3%”更像把德国数字和其他紧俏枢纽拼到一起。真正 3% 左右的是都柏林、慕尼黑、巴塞罗那这类核心枢纽。

租金真的涨了 35% 吗

没有一手报告支持。第一太平戴维斯 EMEA 租金指数同比涨 0.6%，高力国际优质物流租金同比涨 3.6%。单市场涨得高的是奥斯陆 9.8%、都柏林 7.4%、法兰克福 7.3%、慕尼黑 7.1%。西班牙是另一套口径：巴塞罗那优质租金每平方米每月 9.7 欧元，马德里 7.5 欧元。仲量联行的波兰数据写明上半年租金保持稳定。

现在去欧洲租仓还来得及吗

看你要什么。郊区标准仓租金还算稳，可选面积在缩但仍有；大块整租模块和核心枢纽的优质仓要早谈，去化缓冲期已压到 5 至 7 个月。

本地仓建了就能躲开欧盟关税吗

不能。本地仓优化的是履约时效和末端配送成本，货物入仓时依然要完成合规清关并缴税。税改推着变的是履约方式。